北京朝阳区小区排名榜（北京朝阳区哪里房子最好）

问：老师你好，现在手里有750万准备入手朝阳区，平时在望京上班，想买望京或者东坝，看了望京的老破大和东坝常青藤，不知道怎么选，能给点建议吗？

我们上一组数据：

从这组数据中可以看到，东坝在过去一年中的涨幅远超望京。

望京在过去20年的表现十分强劲，因为产业和交通的顺利发展，被称为屌丝成功逆袭。但2021年，望京的房价基本已经到了高点，过去这一年中的涨幅已经不是很快了。早期涨幅高、成交量好的楼盘，比如融科橄榄城、保利中央公园，基本处于横盘状态。

这倒也不是坏事，房地产周期的更迭就是为了让更多人在恰到好处的时间上车，近期改善客户比较多，望京改善盘经过一年的回调已经快到了买入的时机。

但你750万的预算，在望京的确买不了次新盘。与其买入上一轮涨幅偏高、房子质量又不那么好的片区，不如选择一个潜力比较大的片区。

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规划执行中的地铁+产业

过去十年，东坝基本是城乡结合部的代名词，去过东坝的人应该知道，前几年非常冷清，有些刚需小区的环境不好，物业管理也不及时。

东坝的满血复活得益于规划和望京的人口外溢。2010年，东坝北区被规划将建设集交易、文化、会展等功能的国际贸易中心。2012年，朝阳区政府再次公布第四使馆区落户东坝。

2013年前后，保利、首开、恒大、首城及龙湖等房企齐进东坝陆续拿地，楼面价直逼4万/㎡，比肩二手房价格；2016年，龙湖天璞、恒大华府、保利首开天誉、首城珑玺等接连入市，房价一路走高。

那段时间正好赶上资本市场的好时候，很多投资人、创业者都在东坝买了房，想直接进驻豪宅小区。

但2017年最严调控令出台，北京楼市进入两极分化状态，东坝因为还没有足够的产业支撑开始大幅度回调，豪宅房价甚至从每平米从12万降到了7万5。

去年去东坝的时候，虽然心里知道这地方会不错，但还是觉得交通不方便，路上坑坑洼洼，天天开车上下班还行，不然坐公交导地铁真挺憋屈的。不过地铁3号线正在建，今年1月的通知说开通时间不早于2023年。地铁12号线今年刚刚封顶，据说明年可开通换乘线。地铁一开，交通问题也就解决了。

生活环境方面，从2017年开始，东坝北区开始进行棚户区改造与环境整治，大刀阔斧地修路，亮马河北快速路上马、东坝南二街和单店南路两条主干路修缮、坝河河道及绿化带整治。

2020年9月份，北京自贸试验区国际商务服务片区挂牌，给金盏国际合作服务区镀了金，金盏国际合作服务区大部分在东坝，包括购物免税店、服务贸易示范区、数字贸易试验区等等，未来将聚集大量产业人才，政策扶持也不会少。

这也是这两年东坝涨幅好的原因，地铁一响，黄金万两，实打实的地铁、产业规划在这了，怎么能不早点买呢？

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东坝能买哪？

东坝有产业和地铁的利好，也不能瞎买，东坝南区基本都是安置房、回迁房、政策房，环境非常差，难离城乡结合部本质。这个片区环境要变好，怎么也得等个两代人。而且这些小区大多数没房本，租客多，买房就别考虑了。

好一点的次新商品房，你说的首开常青藤是一个，另一个是奥林匹克花园。

1、首开常青藤

这个小区是2013年建成的，由于房龄新环境好，涨价也很快，同样是主力户型的紧凑三居室，去年挂牌价还在6,8万左右，今年已经涨到了7.6万左右。

小区一期房龄10年以上，二期的三居有大户型，除二期总高5层的大户型以外，都是电梯房。

小区绿化很好，小户型也都是南北向，你这个预算，买个主力户型还是可以的。距离未来三号线东坝中街地铁站大约1.4公里，稍微有点远。

2、奥林匹克花园

这个小区的户型很大，两居室都110多平了，一梯两户。60、70㎡的小两居很少。去年挂牌均价6.25元/平，今年均价6.6万元/平，涨幅不如首开常青藤，主要环境也不如常青藤。

但这个小区的优势是离3号线很近，地铁三号线东坝中街就在门口，距离平房站也不远。

学校方面，东坝这片整体没什么好学校，这一点你得心态平衡。毕竟有了学区，溢价也高了。附近的学校有奥林匹克花园实验学校、八十中、北师大小学、拔萃双语学校，孩子的基础上学是没问题的。

总的来说，东坝的未来预期还是比较好的。买房是个耐心活，买之前做足功课，了解片区的发展潜力和未来升值空间，才能免去大多数后顾之忧。