过去几年，房地产市场最热的一个词叫进城买房。
那些只有节假日才会车水马龙的县城，那些只能靠游子回家才能繁华的地市，靠农民进城、返乡置业这两个概念，楼市体量迅速扩张。
数据显示，截止2018年底，100个城市新建商品住宅成交均价为13382元每平，同比增长达8%，如果剔除一线、二线城市的数据，三线及以下城市均价高达10885元每平。
不过，从今年开始，我们不难发现，进城买房、返乡置业的人变少了。
一个数据很能说明问题，今年的春节、清明、端午等假期，历年都是农民进城买房、外流人口回家买房的黄金时间，然而，今年假期全国三线以下城市的楼盘去化率，下跌幅度达到了20%-40%之间。
此外，棚改货币化安置进一步收紧，除了货币补贴的比例下降之外，今年各地的总量加起来只有285万套，这进一步拖累了中小城市的房地产销售面积。
事实上，还有一个深层次的原因，是农村的光棍儿数量。
中泰证券宏观分析师梁中华近日发表演讲称，我们面临的人口问题是性别比例失调，虽然第三代婴儿潮没有出现，但是光棍潮已经来临。
根据梁中华的测算，目前中国光棍数量有4000多万，其中农村地区就有3000多万。
这个数字大大超出了我的预期，不知道专家的统计来源是基于调查还是其他渠道，但在农村地区的光棍儿，居然占到了的四分之三的比例。
为什么说农村光棍儿多，会影响到进城买房呢？
答案很简单，婚房永远是拉动房地产市场最重要的动力之一，其他的刚需改善房、养老房，包括学区房，都不是楼市的核心驱动力。
数据显示，2000年之前我国每年结婚登记维持在900万对左右，自2005年以来登记人数持续上升，在2013年时达到了最顶峰的1300万对，这期间恰恰是楼市体量膨胀最大的一段时间。
现在的情况不同了，农村的光棍多，不想结婚也好，没钱买房也罢，无论出于什么样的原因，这部分人不可能把积蓄再投入到房地产市场中，进城买房和返乡置业的规模自然会下降。
基于此，梁中华认为，楼市将出现明显变化，用八个字来概括：整体回落，结构分化。
根据全国各城市人口流动的方向统计，虽然进城买房的人减少了，但这部分群体一直在向核心城市去集中，比如省会城市、双子星城市。
因此，专家预计，未来的抢人大战会加剧，哪些城市拥有持续的人口流入，哪些城市才会在未来的楼市中脱颖而出。
事实上，人口与房价的变动，楼市结构的演变，都是房地产市场走向成熟的标志，大城市的人口、商业、科教文卫资源集聚，小城市呈现出收缩，是我们必须要去面对的显著变化，像2016年前后那样的房价普涨行情，以后很难再会见到。