二手房的价值，主要受到：区位、地段、交通、环境、结构、户型、楼层、朝向、房龄和装修，十大因素的影响。

一、区位

随着户籍放开，人们的就业地、居住地，有了更加广阔的选择空间。都市圈、一线城市、偏远县城，房价差异巨大，在某种程度上是区位优势的客观反映。例如，长三角、珠三角和环渤海都市圈，北上广深等一线城市，优势资源汇聚，产业聚集，就业机会多，发展潜力大，收入水平高，人口持续净流入，区位优势突出，房产的区位溢价显著。从长期来看，房产作为一种大额消费品，价格是由价值和供需关系决定的，地区之间的房价差别，揭示了地区之间吸引力的差别。对一二线城市房产，人们看重的是未来发展价值，体现富人精英的购买力；五六线城市房产，人们关注的是现实居住价值，体现普通家庭的购买力。

二、地段

地段好的房子，一般好住、好租、好卖。地段不仅包含空间概念，更本质的是周边综合配套价值，如频用稀缺资源的可获得分享程度，包括生活舒适、便利程度，及节省日常时间消耗的程度等。

好地段是房屋的持久无形价值，不会随房龄被轻易折旧，有时还会随时间增值。例如，城市中心或核心地带、名优学区、公园绿地、成熟配套社区、大型超市或购物中心、大型医院、交通便利圈、风景名胜区、优质街区附近的房产价值相对较高。当然，距离以邻近为宜，不能靠得太近，不能受车流、人流、噪声等污染源影响太大。

三、交通

交通与日常生活联系紧密，住在交通便利的地方，可以提高日常出行效率，节省时间成本。交通便利性，首先应注意街区交通和小区以及楼房的内部交通；其次应考虑家庭所处的关切阶段，对工作、上学和就医，哪一项为优先关切；当然，周边车位多，汽车加油、充电、充气、修理保养等配套设施完备，一定范围内有公交线、地铁、高速公路、高铁、机场等配套设施，可为房产增值不少。

四、环境

环境既包括区域地理、气候、海拔、空气、灾害等自然环境，也包括城市、街道和社区的经济、文化、人文、治安、工作就业、创业发展等社会环境，还包括城市及小区卫生、绿化、景观、社区容貌、小区品位、开发商或物业品牌等小环境。

一般需注意①临近污染源（噪声、辐射、烟气、湿气等）；②临近高（深）边坡、不良地质区等；③小区绿地率≥30%，容积率，多层住宅≤3，高层住宅≤5；④住户基本素质、小区名称等。1个标准大气压条件下，气温26℃左右，相对湿度50—60%，是体感比较舒适的环境，12℃开始感到冷，5℃感到寒冷，湿度变化1%，影响体感温度0.2℃左右。

五、结构

房屋的结构形式，对耐久和抗灾有较大影响。尽管住宅设计使用寿命都是50年，但实际耐久和抗灾方面区别较大，优劣排序分别是：现浇框架结构或剪力墙结构、砖混结构、装配式结构；别墅、洋房（≤6F）、小高层（7～11F）、高层（12～33F）、超高层（＞33F或高＞100m）；户内净高，住宅标准层高≥2.8m，卧室净高≥2.4m，厨房净高≥2.2m。

抗灾：包括抗风、抗震、抗火等。从灾后分析，含预应力预制板楼面的砖混结构抗震能力较差；楼越高，越招风，抗火灾越差。

六、户型

户型有多种分类，按面积分，大户型≥144m2，中户型90～144m2，小户型≤90m2；按布局分，普通型、大平层、叠层（或复式、跃层）；按功效分，几室几厅几卫；按布局形状分，方正、基本方正、异型；按通风采光效果分，南北通透、准通透、不通透；按部位分，边户、中户；按朝向分，朝南户、朝东户、朝西户和朝北户。 户型以方正为优（面积利用率高），南北通透的户型为优（自然通风条件好），朝南房间多的户型为优（日照条件好，冬暖夏凉）。

七、楼层

除独栋别墅外，若有选择，首先应避开底层、二层、设备层和顶层，以及腰线层；其次对于无电梯的洋房，应考虑爬楼梯问题；从采光、日照考虑，对小高层、高层、超高层楼房，宜结合朝向、楼栋间距和视野，选择三分之一高度以上楼层；高层、超高层楼房，应考虑高峰时段等待电梯时间问题；楼越高得房率越低，正常情况下：别墅（92～99%）、洋房（88～93%）、小高层（84～90%）、高层（76～86%）、超高层（72～84%）；小高层、高层和超高层楼房存在供水问题：自来水管网末梢规定压力为0.14MPa，小于该压力将影响热水器使用功能，压力过小还会造成水龙头水封松驰出现滴水，因此6楼及以上需二次增压供水，不仅增加设备费，更会影响水质。此外，有的地方涉及禁忌数字（如栋号或层号为4、14、24）的住宅，不好租也不好卖。

一楼潮湿、蚊虫多、私密性差，二楼潜在下水道返水问题，顶楼潜在屋面漏水和设备设施干扰问题。高层住宅合理的楼间距≥楼高度的0.7倍。高层楼房增压供水，或在楼顶设水塔水池，或在底层设气压罐等设施，且都需设水泵和加药系统。高层住宅一般得房率低，物业费用较高，保障相对差。

八、朝向

住宅以主卧朝南为佳，南北方位偏角应适当（各地不同）；同单元同楼层中，东边户优于西边户，中间户通透性相对较差；朝南房间（窗户）多的户型为优，阳台以朝南为佳；小区门、单元门朝向以便利交通为宜。每套至少1间卧室大寒日≥2h日照标准。朝西的房间，夏天西晒；面朝污染源或辐射源的房子应远离。

九、房龄

住宅土地法定使用年限为70年，到期可续，设计使用寿命为50年，折旧年限一般为50年，理论上房龄越长，剩余价值越低，维修成本会随之增加。市场上一般满二、满五的二手房最好卖，对卖方来说满二免征增值税。满五唯一免征个人所得税。一般房龄二三十年的二手房就需折价卖，但地段好、户型好的并非绝对。

十、装修

装修涉及个人风格、个人喜好和潮流演变，装修与居住的舒适性关系密切，装修能让一套房增值，也会造成减值。豪华装、特色装的附加价值，不一定高于简装、精装；二手毛坯房相对好卖。室内净高对舒适度影响较大；二手房的装修应整体看、全面看，包括楼栋外墙、楼道和户内；装修必须避免损伤房屋结构；上下水必须确保不渗、不漏、不积水。

节能环保的装修，最重要的是让房屋内外的风、光、声，能够实现按需调节，需要通时能通，需要隔绝时能隔绝。四季自然通风、采光和隔热是节能环保的根本。夏季避免阳光直射，冬季阳光能直接进入屋内几个小时是十分珍贵的；避免使用富含甲醛的胶合板、释放氡气的材料。