多地出台限跌令 是不是房价要崩盘了

列位欢迎来到照理说事。

今年上半年以来，我国房市是非常火爆的，原因很简单，美国那面天天都大放水大印钞，很多人觉得这个通货膨胀要来了。而且以往的经验告诉我，经常是美国放水全世界跟着遭殃，各国都会因为美国而产生输入性通胀。

确实，咱们周边的几个国家，韩国、印度、俄罗斯，甚至德国最近都出现了物价飙涨的情况。来自美国这个输入性通胀，在这些国家已经显现了。因此我国有很多人担心自己这个资产不能保值增值了。所以今年上半年很多人纷纷去买房了。

市场就是这么贵，当每个人都认为物品价格会上涨，于是着急忙慌去抢购的时候，他这个价值一定会上涨，因为涌入的资金多了，然后就会形成一个正反馈，去抢购的人觉得你看，我抢购准了吧，我幸亏先买了吧，我买了之后果然价格上涨了，于是如果有钱的话还多买。

因此恐慌性情绪导致今年上半年很多城市房价出现了上涨，为了应对这种不理性的投资行为，很多城市出台了各种各样的调控措施，到今天我们完全可以说这些调控措施已经取得了非常显著的效果，今天很多三四线城市已经出现了房价下跌的情况，有一些开发商绷不住了，开始打七折打八折卖房了。

对于开发商来讲，今年下半年这个日子确实有点不太好过，一方面央行三道红线下来，资金端要求银行检查一下，你涉及房地产领域的贷款有多少不能越红线，另一方面对于各种各样的房企你的资产负债率一定要控制在央行多开允许的范围之内，所以很发商着急忙慌赶快把房子清盘，赶快把自己拿回来贷款还掉，负债率降下来，如果不降下来，现在最知名那个房企不已经遭遇到资金困难了？

而另一方面，很多银行也收紧了这个个人住房贷款，在有的城市，你这个二手房贷款就甭想了，一手房贷款你都得等两三个月才行。所以涌入到市场的资金减少了，这个房价就应声下跌了，而且这也是个正循环。资金减少开发商就得降价，降价之后，很多购房人感觉到原来现在房子不涨了，既然不涨价，那么未来有没有可能降了更多？所以我现在持币观望，我现在不买，很多人不买之后进入的资金又少了，开发商收不到钱只能进一步降价，于是一开始那些持币观望的人感觉到，对我现在不买房是对的，我再等等他还能降价。

以至于在前不久已经有多个地方城市推出限跌令了，什么意思？以前咱们听说有这个限涨令的，你开发商的卖房的时候你要做这个备案，很多地方规定，你的实际售卖价格不得高于备案价。现在有的地方规定，你的售卖价格也不能低于备案价格85%。为什么？就要防止有些开发商为了回笼资金恶意降价扰乱市场。

咱们倒是能理解地方政府良苦用心，房价快速上涨绝对不是个好事，但是房价迅速下跌有时候也不一定是个好事。你想，对于那些开发商来讲，他收不到足够的钱，但房子还得建，有没有可能在建房子的时候偷工减料？这可是未来几十年的隐忧。

当然也有人说，现在出现下跌的城市都是一些二三线小城市，这些城市说实话，在过去这二三十年人口流失，本来他那房子就不太好卖，就是前一阵虚火给拱上去，他房价有所提升，他们现在只是回归应有的价值而已。而我国的一线城市那个房价基本是不可能下跌的，是这样吗？不一定吧，比如说我们看看深圳在去年下半年和今年上半年，深圳房市涨得有多火爆。

大家记得去年下半年有个经营贷的事情吧？很多人是把自己的房产工厂抵押了，套得经营贷然后在深圳买房，为什么？这明摆的是短贷长投的行为啊，你这种经营贷款一般也就是一年两年，年底还要还本的。是的，很多人当时感觉到深圳这个房市太火爆了，我弄一笔钱投进去，半年一载这个价格都涨上来了，我到时候倒手一卖，赚个百分之五十、百分之百的利润，经营贷那才多少利息呀。

于是去年下半年，国家本来为了在疫情期间扶助中小企业而给出的优惠贷款的经营贷，被很多人套出来去炒房了。这显然是一个非常严重的问题，本来应当领到实体资金的经济被流入到了房地产市场中，助推房地产的虚火越烧越旺。去年下半年和今年上半年以来，深圳市政府推出了一系列的组合拳，先是银行严查经营贷，现在你要去买个房子，你交首付的时候银行就要对你反复审查了，你这个钱是从哪来的，是过往五年十年工资攒出来的，还是父母亲朋的馈赠，还是你到哪去贷了笔款，刷爆了信用卡，借了网贷平台凑出来的？

如果一经认定你这个首付款有经营贷，有从银行贷款来的，对不起，你这个贷款人家是不批的，甚至你原来那个贷款银行是马上要抽走的。不光这样，对于你的还款来源，对于你的工资收入人家都要做非常严格的检查，就是为了防止本应流入实体经济的资金，被错误的划转到了房地产领域。

不光这样，今年二月份以来深圳市政府还对深圳的二手房出台了官方指导价，什么意思？往常咱们卖二手房只是有个市场指导价，他卖5万他卖7万他卖8万，慢慢的大家去卖房的时候都去看看整个市场的价格，但是这显然有些不合理的地方，一个两三百户的小一点的小区，可能就两三户人家卖，报盘价格越高，那么等于这两三个户主报出来的价值就形成了整个小区的价格。

以至于在我国有的城市有很多这个小区业主在业主的论坛中公开发出呼吁，说咱们这个邻居甭管你想不想卖房，你都把你这个房子价格拿到周边的中介去报一报，为什么要报？明明你这个地方只能卖三万一平，你就卖四万一平，反正你也不打算卖房，你就是标一个绝对的高价，咱们每个邻居都标4万，那么市场就认可我们这个小区的价格就4万，那么我们不等于每个人的资产都升值了！明明你这个地方只能卖3万，你也不卖你现在标4万，真有那样的冤大头过来买，那你就卖给他嘛，那你白赚一笔钱谁不愿意。

所以深圳市政府认为有很多二手房小区存在价格虚高的状态，因此出台了官方指导价格，当然这个官方制造价格不是强制的，不是说买卖双方你必须按这个价格来，而是说中介在报盘的时候你不能高于官方指导价格。银行在放贷的时候你不能高于官方指导价格，甚至在你往前备案交易的时候，政府会明确告诉你，你是按什么价格，我们官方认定就应当是这个价，你如果非要以高于这个价格去买的话，对不起，风险你自担。

说实话，这个二手房官方价格还真是很有杀伤力的，一方面按这个价格卖，很多业主根本不干，凭什么我这房子值10万，官方人讲8万我就以8万卖？那样的话我宁愿不卖了，我自己留着好不好？

而另一方面对于购房者而言，明明你这个房子官方指导价8万，你非要卖10万，那我心里就得打鼓了，是不是你根本就不值？这个时候我为什么非要多掏钱买你这个房子，因此在一整套政策组合拳的打击之下，深圳房市进入了量价齐跌的时代。

在刚刚过去的八月份，全市成交量也不到2000套，在这样一个状态之下，有一个行业那真是叫苦连天，中介行业。据不完全统计，到目前为止深圳市的中介门店已经被关掉了100多间。而且业内人士说这恐怕只是一个开始，未来深圳将会有超过十分之一的中介门店被关闭。已经有很多小区周边出现了大量中介倒闭的情况，当然从业人员的数量也在锐减。

对于很多卖二手房的中介人员来讲，那底薪是非常非常低，大家主要的收入来源就是靠卖房这个佣金。可是有很多人说过去三个月，过去半年以来已经一套房子都没有了，而且更可怕的是最近一段时间以来，连带看客户都很少，整个市场是异常萧条的。原因很简单，此前有很多人买房主要目的不是居住，而是感觉到这个市场很火热，感觉到房价会一直上涨，上涨的非常非常快，所以我哪怕借钱也要一猛子扎到这个市场中去，赚取着非常的利润。

而现在在政府一整套组合拳之下，投机性购房是越来越少了，真正现在要卖房了都是一些自己持有房产，但是有各种各样的需求，必须尽快卖房的业主。那么你现在要卖房很有可能你就只能按照市场指导价来把这个房子卖掉，高于这个价恐怕接盘的人就很少了。所以现在深圳市场已经真的是量价齐跌了，很多中介抱怨，再这么下去那真的也只能转行了。

大家看到了吧？深圳可是妥妥的我国北上广深一线城市，深圳在去年下半年房价火爆到让几乎全国的人都感慨，甚至很多香港同胞远在河对岸都觉得这个这个深圳楼市有一天有没有可能超过香港。

但是在政府一系列的组合拳之下，深圳房市终于慢慢回归到了理性，这对很多的购房者来讲未尝不是一个好事。说实话这个房价再不停的上涨下去，像有的那个所谓经济学家预言的那样说，再过十年，北上广深房价翻三倍，二线城市翻两倍，一线城市翻一倍。

怎么可能有这么高的涨幅，翻三倍？北京现在房屋十万一平，未来三十万一平，您能想象这个价格比世界上几乎所有发达一线都市的价格还高。到那个时候我们有多少接盘侠，我们的工资得涨到什么状态才能买得起这样的房屋？所以恐怕更多的人希望像深圳这样用强力措施，把房价控下来的城市越多越好哇！