房价下跌害怕的应该只是有钱人

前两天发了一篇头条，阐述了房价大幅下跌引起的经济连锁反应，没想到一下捅了马蜂窝了。有些人真得很奇怪，我那篇头条一个字没提房价上涨的问题，也不知道他们怎么就得出我在鼓吹房价的结论？！更甚者，还有些人继而扮演起福尔摩斯，推断我肯定是个炒房者或者食利阶层，总之不是好人。

我在想，这都是些什么莫名其妙的人，看了一下后台的用户画像，全明白了——夏虫不可语冰，有的人就是囿于认知局限而已。

为什么房价大幅下跌影响的不是有钱人，而是中产和中产以下阶层的人呢？

01

家庭财富的构成不同。

富裕阶层，房产往往只是他们家庭财产的构成之一；而绝大多数的中产和中产阶层以下的人，房产是其家庭最主要的财产。

房价大幅下跌，富裕阶层损失的不过是名义上的房产价值，他们既不缺钱花，也不缺房子住，根本不用考虑卖房子，哪怕只是出租房产，仍然是笔不菲的收入。而且房产只是他们家庭财富构成的其中一部分，根本不会受到任何影响。

反观中产和中产以下阶层，房价大幅下跌，意味着他们家庭财富的巨大缩水。而且他们往往还背负着几十年的房贷，举个例子：

一套价值一百万的房子，三成首付，贷款七十万。如果这时候房产价值跌到了五十万，那他们会做什么样的抉择呢？是继续咬牙还房贷，还是干脆不还钱、把房子抵给银行，做一个征信黑户？

02

家庭收入的构成不同。

富裕阶层的收入往往更多来源于资产性收入，股权、投资等等；而中产和中产以下阶层，收入来源主要是工资。

房价大幅下跌，银行坏账必然增多，坏账增加导致银行压缩信贷规模，继而造成企业融资困难、陷入流动性危机（典型的比如南京的苏宁），企业经营困难，要么降低薪资、要么裁员、要么干脆倒闭，竟而使普通人收入降低。

大部分人的收入降低，导致消费乏力，企业产品卖不出去，经营更加困难，更多的企业将经营不下去。大量企业破产，银行的坏账更多，进一步压缩信贷规模，于是一些好的企业也将面临融资困难……

最终行成一个恶性循环。

在这个过程中，物价和工资的下跌，又会引起通货紧缩，欠的钱会因为物价下跌变得更值钱，实际的债务负担更重。

有钱人的收入诚然也会受到影响，但瘦死的骆驼比马大，受冲击最大的还是拿工资的普通人。

这种债务——通货紧缩——经济萧条螺旋式下行的逻辑，被美国经济学家费雪称为债务——通缩循环，可以解释1929年美国经济大萧条。

日本经济学家辜朝明，将该逻辑发展成为资产负债表衰退理论，用以解释日本20世纪90年代的长期衰退，自己08年次贷危机衰退。

布朗大学经济学家埃格特松和诺贝尔经济学奖获得者克鲁格曼，都系统地阐述了这一思路。

而不论是1929年美国经济大萧条，还是08年次贷危机，后来都造成了一个结果，贫富差距进一步扩大，有钱人越有钱，穷人更穷。

03

未来房市的个人判断。

要判断未来房市的走向，就需要先回顾一下这些年房价上涨的根本原因——归根结底有两个原因：供需和金融。

房价中长期主要由供需关系决定。

1994年的分税制改革，是城市化模式的分水岭。乡镇企业逐渐式微，导致大量人口向大城市集中。现代经济的集聚效应，进一步加剧了这种人口流动趋势——因为经济活动和就业向大城市集中。

06年至14年，500～1000万以上人口的城市，其人口增量，占全国城区人口增量的四成，但居住用地增量只占两成。土地流向与人口流向背道而驰，供不应求，房价自然会快速上涨。

影响房价的短期因素很多，最主要的就是金融货币政策。

什么是炒房？

一个人拿自有资金买房，只要他愿意，买一百套，也不叫炒房。

所谓炒房，是利用金融杠杆买房。过去有一部分群体可以做到利用金融杠杆，但大部分人做不到，贫富差距由此拉大。

目前，短期影响房价的因素被国家逐步遏制住了，也自然造成了如今房地产市场的低迷。

因而，未来影响房地产市场的主要因素是供需关系。以人口流向来看，人口净流入的二线以上城市，房价很难降低。

当然，过去二十年的房价上涨，实际已经透支了未来的升值空间，所以即便在二线以上城市，房价也很难再大幅上涨了。

是以，也就出现了现在周期性的房市调整时期，二线以上城市房价小幅波动。